Дом

Россия должна изменить формат своей повседневной жизни и сделать цивилизационный выбор в пользу малоэтажной застройки, уверен основатель Фонда борьбы с коррупцией Алексей Навальный. Жизнь в собственном доме, в кругу людей, неравнодушных к судьбе малого сообщества, создает другого человека, свободного и ответственного. Собственный дом — это и другая экономика: за ним следует новое качество потребления.

В чем для вас главная проблема многоэтажных пригородов?

Одна из главных причин проблем российских городов — бесконечное многоэтажное строительство. Для них всех развитие — это индустриальное домостроение, которое оборачивается появлением пригородных многоэтажных гетто без дорог и инфраструктуры.

В нашей продолжающейся урбанизации и субурбанизации права домовладельца, владельца собственности по-настоящему не востребованы. Если мы посмотрим выступления любых западных политиков любого уровня, то постоянно будем слышать слово «комьюнити». В России этого нет, это что-то малопонятное, потому что комьюнити — сообщества — не существует. Сообщество — это, например, жители соседних домов в малоэтажной застройке. Их жизнь вращается вокруг дома, школы, местного парка и в том числе налога, который они платят в местный бюджет.

Людям, живущим в многоэтажном муравейнике, не так уж нужны права собственности, у них нет необходимости беспокоиться о своей земле и имуществе. Это одна из причин, почему властям так легко забирать все полномочия в Москву, почему территории не развиваются, почему города деградируют.

Бывший министр финансов Алексей Кудрин, занятый подготовкой программы реформ для правительства, уверен, что России нужно сосредоточиться на 20 крупнейших агломерациях, чтобы быть конкурентоспособной страной. Но крупные города в России и так растут. В чем тут проблема?

Когда Алексей Кудрин говорит, что России нужно вырастить 20 агломераций, чтобы стать конкурентной, он констатирует очевидную вещь: города растут во всем мире. Из сельской местности, где ниже заработки, люди уезжают в города, где можно заработать и добиться более комфортного уровня жизни. Это так. Другое дело, что под словом «города» мы понимаем разные вещи.

Чем отличается образ жизни в индивидуальном доме от образа жизни в многоквартирном и многоэтажном?

Различия совершенно принципиальные. Посмотрим на это и с точки зрения жителей, и с точки зрения государства. Тип городского развития в России и образ жизни русского городского человека должны меняться: нужно стремиться к тому, чтобы у людей была возможность переехать в малоэтажное или одноэтажное жилье. Я смотрю на очередной огромный дом, который строят в Подмосковье: в нем 25 этажей, 10 подъездов. Я думаю, что, когда подойдет время капитального ремонта, отремонтировать его будет невозможно. Сколько бы денег ни собирали с граждан по программе ЖКХ, расходы на ремонт этого дома будут огромными. Я сам всю жизнь живу в многоэтажном доме, это панельный дом в Марьине. Он крайне быстро приходит в негодность, крайне затратен по обогреву, по обеспечению горячей водой и всем остальным. Отремонтировать его никакие жители не смогут. Сейчас Сергей Собянин пытается всех переселить из пятиэтажных домов, допустим, в восьмиэтажные или двадцатиэтажные. А когда настанет время реновации этих домов, куда будем людей переселять? Это время настанет. Люди не в состоянии оплатить капремонт в своих пятиэтажках, и то же самое будет потом с новыми домами. Мы своими руками увеличиваем размеры черной дыры ЖКХ.

Стоимость социальной инфраструктуры для необжитых многоэтажных районов огромна. Нужны школы на тысячи учеников, нужны большие поликлиники. Школ будет не хватать, в поликлиниках будут очереди. Чтобы не было очередей, нужны экстраординарные меры по количеству врачей, количеству кабинетов, расположению поликлиник. А есть еще бытовые услуги, парковки, торговые центры и прочая коммерческая инфраструктура, которой в новых районах не хватает. Как государственный человек, думающий о перспективе, я делаю рациональный выбор в пользу малоэтажного жилья.

Теперь посмотрим с точки зрения человека. Мы хотим, чтобы в семьях рождались дети. Что бы ни происходило с экономическим ростом на больших отрезках времени, экономический рост — это труд людей. Мало людей — нет экономического роста, много людей — есть экономический рост. Нам будет крайне сложно убедить людей рожать третьего и даже второго ребенка, если вся жизненная перспектива — это квартира в многоэтажном доме. При таком цивилизационном выборе рожать много детей невозможно. Если у вас в семье двое детей и один захотел кошку, а другой собаку, то как тут всем разойтись? А если детей трое? Даже по сравнению с некоторыми европейскими странами у нас мало рождений на женщину. Одна из важнейших причин — отсутствие перспективы просторного жилья.

У человека, живущего в доме, иначе устроено потребление: это и удовольствие, и благо для экономики. Человек живет в доме, у него есть сарай, гараж, погреб, мастерская. Он купил себе газонокосилку, устроил спортивную площадку и приобрел садового гнома. У него в принципе больше вещей в обиходе, чем в маленькой городской квартире. Жители Парижа, например, преимущественно живут в 5–6-этажных домах, но к большинству квартир прилагается часть мансарды или подвала, которые помогают разгрузить жилое пространство. В современном массовом жилье у тебя — ты, жена и двое детей, и если ты хочешь купить каждому велосипед, то вся квартира превращается в велосипедохранилище.

Если ты живешь в индивидуальном доме, то с этим вообще нет проблем. У каждого может быть велосипед, да хоть мотоцикл, будки для собак и домик на дереве для детей. И тут же дети постарше могут устраивать концерты своего гаражного рок-бэнда, тут может родиться новый Стив Джобс… Для домика на дереве тебе нужно купить гвозди, доски, тебе нужно купить веревочную лестницу к этому домику. Ты вбросил эти деньги в экономику, ты доволен собой, а экономика довольна тобой. Ты сам несешь ответственность за свой дом, никто тебе не обещает капремонт и ты не претендуешь на это. Все в выигрыше, как ни посмотри.

Вот уже 30 лет мы же без конца говорим про класс собственников. Почему-то под этим классом подразумеваются предприниматели, олигархи и владельцы заводов. Но массовый класс собственников — это владельцы земли и своих домов. Связь с землей гораздо прочнее, чем связь с заводом, который не ты построил. Домовладельцы живут как собственники и по-новому начинают относиться и к государству, и к соседям. Рождается то самое чувство сообщества. Ты живешь не в муравейнике, ты выходишь во двор, там твои дети, соседские дети через забор — это деревня в хорошем смысле слова. Ты сохраняешь все преимущества городского образа жизни, ты пользуешься автомобилем или общественным транспортом, но для тебя твое сообщество, твои соседи — это уже нечто совершенно реальное. У тебя — собственника — взрослые отношения с государством. Вы, а не Ростехнадзор, можете собраться и решить, что все крыши в поселке должны быть из красной черепицы. Можете решить, что хотите жить в поселке, где у каждого подстрижен газон, и организоваться и помочь тем, кто не может стричь газон сам. Только такие возможности помогут запустить в России нормальное местное самоуправление. В многоэтажной застройке, как это происходит в Москве, местное самоуправление во многом можно заменить чиновниками.

А вы видите какие-то практические пути к этому?

Да, я вижу такие пути. Номер один — массовое и принципиальное дерегулирование этой сферы. Есть исторические центры городов, которые важны с культурной точки зрения. За их пределами нужно дерегулировать строительство домов высотой не более трех этажей просто кардинально. Есть у тебя в собственности земля — строй что хочешь. Нынешнее регулирование индивидуального строительства упрощенное, но оно существует. У моих родителей дача в довольно бедном дачном поселке, где у всех отставных военных маленькие двухэтажные домики. Им постоянно приходится взаимодействовать с государством, с архитектурными органами в связи с этой дачей. Все бумаги должны быть в уведомительном порядке. Должна быть идея, обратная «дачной амнистии»: не должно быть таких законов, которые в принципе может нарушить человек, у которого в индивидуальной собственности находится земельный участок. Конечно, должны соблюдаться базовые правила, касающиеся границ собственности, например красные линии. Во всем остальном мы должны исходить из того, что человек разумен.

Во-вторых, это ипотечная ставка. Она в целом должна быть снижена для России, потому что сейчас минимальная ставка — 10,5%, а это безумно много. Для индивидуального домостроительства ставка вообще должна дотироваться государством. Это недорого. Если сейчас инфляция 2,2%, а за год может быть 2,5–2,8%, то государство довольно безболезненно может хоть завтра выдавать ипотечные кредиты под 3% годовых. Но с учетом того, как высок в экономике мультипликатор для строительства, мы могли бы субсидировать ипотечную ставку для индивидуального домостроения. Если человек хочет построить дом, то он должен иметь возможность взять деньги под 1% годовых. Почему это очень важно, важнее, чем низкая ипотечная ставка для многоэтажного жилья? Когда человек покупает многоэтажное жилье, он дает свои деньги крупным домостроительным комбинатам. Комбинат закупает стройматериалы, оборудование, это тоже централизованно. Таким образом, мы финансируем большие компании. Когда человек занимается индивидуальным домостроением, он помогает демонополизации экономики, развитию малого и среднего бизнеса, развитию новых региональных бизнесов, потому что он ищет, где дешевле, он гораздо ближе работает с подрядчиками, с поставщиками материалов, он деньги распределяет более качественно. Эти деньги лучше будут работать в экономике. Уверен, что вложения именно в эту сферу будут максимально продуктивны.

Третье — это инфраструктура. Дороги, газ, вода и все остальное. Сейчас это большое препятствие на пути развития малоэтажного домостроения. Это одна из причин, почему все строят 25–35-этажные дома. На одну дорогу хотят посадить один микрорайон. Здесь нужны специальные меры, это долгие инфраструктурные вложения. Под них государство может выпускать специальные облигационные программы, в которых будут участвовать крупные государственные банки. Здесь можно применять современные технологии, ведь строить дом сейчас — это совсем не то, что строить дом 20 или 25 лет назад. Возможна и индивидуальная система обогрева, и индивидуальная система канализации, и энергоснабжения. Эта промышленность развивается сейчас быстро. Нет необходимости подтягивать магистральный газ к каждому поселку: новые технологии делают инфраструктурное строительство более дешевым и более доступным. Просто мы должны перенимать эти новые технологии, но я бы сказал, что люди и сами их переймут. Человек мыслит рационально, он будет использовать новые технологии, чтобы удешевить для себя строительство, если мы дадим ему деньги под ипотеку.

Я думаю, наверняка выяснится, что еще есть проблемы с рынком земли.

Верно. Ответ заложен в первом пункте, когда я сказал про полную дерегуляцию. Сейчас мы скажем: «Давайте застроим все Подмосковье». Нам ответят: «Государственный орган еще не провел межевание, без межевания невозможно, не нарисованы красные линии». Даже в Москве у многоэтажных домов не зафиксирована их придомовая территория, потому что нет межевания. Это нужно дерегулировать. Если есть бумага о праве собственности — иди строй.

Московская область размером больше Бельгии; тем не менее здесь ужасно дорогая земля, ужасно дорогое все, сверхрегулирование, с тебя требуют, чтобы ты выполнял формальные и никому не нужные требования при оформлении земельных участков. Это все нужно радикальным образом упростить, исходя из презумпции невиновности человека. То есть не разрешительный порядок, а уведомительный. Земля в России, даже в Подмосковье не должна стоить так дорого, она не должна быть каким-то суперресурсом. В большинстве городов, даже в миллионниках, за 20–30 км от границы города уже кругом брошенные деревни. Впрочем, и вокруг Москвы такого немало — брошенных поселков, несостоявшихся девелоперских проектов. Мы между тем по-прежнему пытаемся заставить человека оформлять это все, как будто это приз, приносящий миллионы долларов во времена Золотой лихорадки.

Нужно подумать и о том, чтобы у людей, живущих далеко от города, была работа.

Это будет естественный процесс. Когда появятся поселки нового типа, появятся и рабочие места. Даже сейчас в Москве есть такая тенденция: крупные офисные центры начинают располагаться ближе к МКАДу, за третьим кольцом. Это удобно, не нужно ехать в центр. В принципе, стратегия малоэтажного жилья — это стратегия против сверхцентрализации, в том числе сверхцентрализации рабочих мест. Рабочие места не должны быть только в центре. Нужно дать людям возможность максимально просто и дешево строиться в Подмосковье вне зоны массового строительства, также как и вокруг любого города, — и начнут появляться рабочие места. Это небыстрый процесс, но если мы его не запустим, он не начнется никогда. С этим, кстати, связана миграция населения. В США человек в среднем меняет место жительства пять раз за жизнь.

В Австралии больше всего — чуть ли ни 8 раз за жизнь. В России в среднем 1,5 раза за жизнь. Люди никуда не переезжают. Большое количество именно одноэтажного жилья, малоэтажного жилья очень сильно оживит жилищный рынок, поможет здоровой миграции населения. Без подвижности и возможности передвигаться внутри страны ничего не будет развиваться. Ты должен жить в своем доме в Екатеринбурге и переехать в такие же условия жизни в Нижний Новгород, если ты нашел работу лучше.

У нас географы говорят, что главная миграция — маятниковая, то есть народ всю жизнь ездит между своим маленьким городом и Москвой. Проработал несколько месяцев — обратно едет.

Это прямое следствие финансовой сверхцентрализации. Когда все деньги находятся в Москве, все ездят на заработки в Москву и Санкт-Петербург. До тех пор, пока эту путинско-кудринскую систему не отменим, когда у регионов забирают все средства и у них нет ни денег, ни полномочий, преодолеть это будет просто невозможно.

   

Граждане и государство решают разные жилищные проблемы. У государства — квадратные метры, индикаторы обеспеченности и многоэтажки. У граждан — жизнь, работа, дачи и гаражи. Водораздел между двумя реальностями чаще всего проходит по линии третьего этажа: все, что выше, — предмет заботы государства; все, что ниже, — территория свободы.

Сделав после революции жилье в России объектом распределения, государство тем самым создало проблему, за решение которой само назначило себя ответственным. Вечный недостаток расчетных жилых метров, приходящихся на одного расчетного человека, стал Жилищной проблемой в понимании государства.

На протяжении почти ста лет нормы обеспеченности жильем, измеряемые в квадратных метрах, менялись, но, по сути, были не индикаторами качества жилищных условий, а способом их нормирования. Обладание жильем определенного качества и в определенном месте стало сословным признаком. Географ Владимир Каганский отлично выразил это формулой: «Место в пространстве равно статусу в государстве».

Распределение жилья служило в СССР инструментом социальной инженерии. Отраслевое, а позже — территориальное распределение жилья заложило основу до сих пор в целом существующего расселения. То обстоятельство, что основным способом обеспечения жильем — с точки зрения государства — были многоквартирные дома, до сих пор определяет облик российских городов.

Между тем сегодня можно говорить о том, что Жилищной проблемы в тех терминах, в которых государство само себе ее описывало, больше не существует. С точки зрения норм, принятых в последнее время, — количества квартир относительно количества семей и количества комнат относительно численности населения — все уже хорошо. По итогам 2015 года квартир уже больше, чем семей, а комнат больше, чем обитателей. Государство наконец научилось справляться — в том числе и творческим подходом к учету — с задачей, исходя из им самим установленных норм.

Но эта победа абстракции не отменила существования действительных проблем. Есть Жилищная проблема с большой буквы, которую решает государство, и есть частные жилищные проблемы, которые самостоятельно решают граждане. Граждане по-прежнему уверены, что им есть куда стремиться в смысле домашнего обустройства. Современного, просторного и качественного жилья по-прежнему не хватает.

В том, как люди продолжают решать свои жилищные проблемы, все бóльшую роль играет индивидуальное жилище. Постепенное движение от многоквартирных домов к индивидуальным налицо. Но здесь не все прямолинейно. Рост доли индивидуального жилищного строительства в общем объеме вводимых квадратных метров, который видят статистики, часто связан с двойным учетом строений. Есть и масса других тонкостей, которые делают картину сложной. Попробуем разобраться в том, как сейчас выглядит жилищная проблема с маленькой буквы, кто и почему стремится к жизни в собственном доме и как действия граждан скорее, чем действия государства, постепенно размывают основы расселения, существующие с советских времен.

Линия на уровне третьего этажа

Водораздел между Жилищной проблемой, которую решает государство, и жилищной проблемой, которую решают люди, четко проходит по подведомственности стройки Ростехнадзору и по наличию экспертизы проектной документации. В большинстве случаев это различение соответствует демаркационной линии на уровне третьего этажа. Все, что выше нее, государство по-прежнему считает объектом своей заботы. Зато все, что ниже, — это решение частных жилищных проблем, область, в которой люди действуют сами и в которой поэтому видны естественные тенденции и органические изменения.

По моему мнению, очередная реинкарнация подобного разделения в том же сочетании отраслевых мер и территориальной ответственности за их реализацию была бы невозможна без учета ключевых особенностей российского мироустройства, которые нашли свое явное выражение в том числе и в структуре расселения.

Устойчивость сталинско-хрущевского расселения

При этом у мигрантов в ресурсные центры далеко не всегда есть желание и возможность покупать жилье. Оказывается, что подавляющее большинство частных жилищных проблем решается внутри одного региона. Конкуренция между регионами за мигрантов — в основном благодаря усилиям риэлторов — существует только между двумя столичными городами и перечисленными выше центрами притяжения мигрантов с севера.

Таким образом, расселение до сих пор хранит черты ведомственности, и причина устойчивости этого явления — в привязке людей к ресурсной базе. В типичном для регионов случае работой по найму занято (вне государственных и муниципальных структур) не более 25% трудоспособного населения. Гарантией выживания становятся в таких условиях крепость ближайших социальных связей и сохранение ресурсной базы. А это фактически привязывает людей к месту даже при отсутствии возможностей для заработка. На место локальным промыслам приходит отходничество, но при этом кардинального изменения места жительства не происходит даже в случае появления для этого материальных возможностей. Для сельской местности типичной является миграция младшего поколения внутри региона — чаще всего в региональный центр, а для самих региональных центров — тяга к улучшению жилищных условий в их границах, что и обеспечивает в принципе территориальную локализацию Жилищной проблемы.

«Пожизненные дачники»

В рамках этой локализации возникают собственные локальные миграционные потоки (а не глобальные), которые  по большей части и изменяют наследованную от СССР структуру расселения «на местах». В первую очередь здесь стоит отметить достаточное массовое явление в виде миграции старшего поколения на постоянное жительство на специально отстроенные или купленные «дачи», под которыми подразумеваются самые разные объекты: начиная с домов на участках дачных некоммерческих партнерств и садовых некоммерческих товариществ и домов в деревнях и селах, заканчивая коттеджами в коттеджных поселках. В ряде случаев именно «пожизненные дачники» становятся (часто наравне с «северянами», что мы повсеместно наблюдали в Подмосковье) основным контингентом таких поселений. При этом городское жилье передается детям. Зачастую наблюдается парадокс: поселение прирастает новыми районами частной застройки при фиксируемом статистикой неуклонном спаде количества населения. Причина — в сохранении «пожизненными дачниками» городской прописки.

Дом и промысел

Начиная с 2014 года, согласно данным риэлторов по запросам на сделки, для городов, наследующих развитую с советского времени ведомственную структуру жилищного фонда, можно отметить начало тренда на интеграцию распределенного жилья, структура которого (обычно в формате «квартира, дача, погреб, гараж») была унаследована с советского времени. Эта интеграция достаточно активно происходит в первую очередь в районах «старого» частного сектора внутри городов и визуально легко фиксируется по промысловой активности новых собственников на своих участках в виде вывесок, работных изб и так далее.

Качество жизни

Еще одним фактором переселения из «классических» квартир в городах среднего размера оказывается желание улучшить свои жилищные условия, чего типовая застройка, ориентированная до сих пор на «эконом-жилье», не дает. В первую очередь речь идет об объективном недостатке многокомнатных квартир. Эта ниша по большей части (что фиксируется статистикой жилищного фонда, которая для частных домов большой площади более адекватна) занимается строительством индивидуальных частных домов, покупкой отдельных домов или долей в них (дуплексы) у специализированных на этом застройщиков, выкупом квартир в так называемых клубных домах или — реже — покупкой нескольких соседних квартир в многоквартирных домах с целью объединения, что стало возможным в связи с широким распространением монолитно-каркасного домостроения. При этом (кроме последнего случая) подобное жилье в совокупности оказывается чаще всего дешевле, чем стандартное в пересчете на квадратные метры, а его покупка гораздо реже (ввиду ограничений законодательства по покупке долей и ограничений банков на ипотечные ссуды на деревянные дома) сопровождается прибеганием к мерам государственной поддержки в виде льготных ипотечных программ, использования жилищных сертификатов, учета материнского капитала и так далее.

Автономия от государства

Совершенно отдельным и уникальным способом решения частной жилищной проблемы оказывается самостоятельное строительство капитального жилья на дачных участках, которое получило широкое распространение в последние 7–8 лет ввиду наличия в большинстве городов среднего размера больших массивов дачных участков в черте или вблизи границы, наследованных от СССР. При этом зачастую подобные участки не обеспечены в полной мере коммуникациями, что уже не воспринимается как непреодолимое препятствие для их жилищного освоения. Более того, для многих наших собеседников возможность максимальной автономности от государства оказывалась одним из ключевых преимуществ частного дома. Неоднократно нам встречались даже случаи целенаправленного отказа людей от подключения к домам магистрального газа. Высшим же выражением подобного подхода можно считать поселок «Зенит» в Чердаклинском районе Ульяновской области, который оказался застроен и обжит в условиях отсутствия любых коммуникаций, включая электричество.

При этом бытование в частном секторе, строительство жилья на дачных участках и переезд из квартиры в дом перестали массово восприниматься как снижение социального статуса, хотя инерция такого восприятия, наследованного от СССР, отчасти сохранилась среди некоторых горожан среднего и старшего поколений, привыкших к той иерархии статусов, которое давало и дает государственное расквартирование. Впрочем, в разговорах с такими людьми «убойным» аргументом неизменно оказывалось указание на размеры квартирной «коммуналки». В этой связи интересно, что для селян из регионов, покупающих жилье в городе детям, квартира в подавляющем большинстве случаев воспринимается как обязательный атрибут городской жизни.

Дауншифтинг становится шифтингом

В этой связи интересна эволюция понятия «дауншифтинг». В 2004–2005 году мы провели серию интервью с наиболее известными на тот момент дауншифтерами, которые вкладывали в это понятие смысл, близкий к описанию из «Википедии», — осознанное снижение социального статуса ради достижения большей внутренней и внешней свободы, — и ему следовали. С годами понятие обросло иными коннотациями и сейчас фактически по большей части редуцировано до простого изменения места проживания в пользу населенного пункта с меньшим «весом», причем чаще всего без изменения социального статуса. Таким образом, в российских реалиях дауншифтинг стал шифтингом вниз не по формальной иерархии социальных статусов, а по иерархии административного деления территорий, что может быть понято через всю ту же формулу Каганского про соответствие места в пространстве статусу в государстве — впрочем, лишь в приложении к работающим людям, вынужденным самостоятельно добывать себе средства к существованию. Остальных «дауншифтеров» (например, описанных выше пенсионеров — «пожизненных дачников») таковыми обычно не называют, ограничиваясь неизменными «москвичами» и «дачниками».

Введение нового регулирования и прочие изменения фактически не затрагивают строительство ниже водораздела трех этажей, и это позволяет надеяться, что свобода решать частные жилищные проблемы сохранится и люди будут продолжать действовать в соответствии со своими предпочтениями, несмотря на стремление государства продлевать существование своей абстрактной Жилищной проблемы.

   

Тем, кто мечтал о появлении вокруг российских городов красивых пригородов, нужно сообщить, что субурбанизация в российских городах уже произошла, только не малоэтажная, а многоэтажная. Виноваты градостроительная политика и существующая экономика строительства. Без новой и радикальной жилищной политики современное малоэтажное жилье не будет развиваться, считает Исполнительный директор Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди.

Почему советский микрорайонный тип застройки оказался таким живучим?

На протяжении всех 2000-х проводилась осознанная политика, направленная на рост ввода жилья. Были, если помните, программы «Доступное жилье гражданам России», а также ФЦП «Жилище». Всюду главным индикатором были объемы ввода, и нигде не было ни градостроительных ограничений, ни структуры. Сельхозугодья без препятствий переводили в земли населенных пунктов, присоединяли к городам и застраивали. Не предлагалось какую-либо часть нового жилья строить на «браунфилдах» — со сносом старой застройки. Не проводилась политика по строительству в непосредственных пригородах только малоэтажных кварталов или поселков. И это понятно: так не покажешь высоких объемов. Любое освоение гринфилдов проще, чем редевелопмент. Власти позволяли девелоперам брать поля и строить там микрорайоны максимальной этажности — быстро, дешево и хорошо для целевых показателей. В результате в каждом городе-миллионнике мы получили транспортную проблему и низкую обеспеченность этих территорий не только социальной, но и коммерческой инфраструктурой.

Те гринфилды, которые еще в середине 2000-х были за МКАДом и вокруг других больших городов и где сейчас понастроены многоэтажные дома, можно было отдать девелоперам под малоэтажную застройку. Тот объем инвестиций, который в тучные годы оказался направлен на зеленые поля, был бы вложен внутри городов. У нас уже сегодня были бы другие города — и по структуре, и по облику, и по пробкам на дорогах.

По сути, в течение 2000-х годов во множестве российских городов прошла ускоренная субурбанизация, но не малоэтажная, как в западных городах, а многоэтажная.

Можно ли при желании помочь развитию индивидуального жилищного строительства?

Наше индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — это эквивалент self-built, то есть самострой. На Западе самостроя очень мало. У нас, наоборот, только около 5–10% малоэтажных домов приходится на профессиональный девелопмент, а все остальное — участки, на которых люди строятся своими силами. ИЖС так развито в России, потому что люди в свое время получили права на земельные участки, которые у них были еще с советских времен.

Самострой есть во многих странах, но он характерен не для крупных городов с развитым рынком недвижимости, а для малых городов и сельских территорий. ИЖС — это форма обеспечения жильем для территорий со слабо развитым рынком недвижимости, которые неинтересны профессиональным инвесторам. В Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах ИЖС быть не должно.

Градостроительная политика должна диктовать приоритеты для разных городов и частей города. Например, решить, что в Новой Москве в Троицком округе не должно появляться многоэтажек. Это типичная субурбия. В районе такого типа желающие могли бы получить современное малоэтажное жилье. По идее, там следовало бы заложить более просторную и, конечно, более дорогую недвижимость, а не строить опять типовые многоквартирные дома.

Разумная градостроительная политика давно позволила бы нам перейти от самостроя к профессиональному девелопменту. Возможно, это придет со временем: застройщики начнут ориентироваться на разные сегменты рынка, и тогда появятся маленькие симпатичные городки со своей улично-дорожной сетью, низкой плотностью населения, простором и воздухом для жизни.

Можно ли считать потребность в массовом жилье насыщенной, и есть ли перспективы у современного малоэтажного жилья?

В разных городах по-разному. Если соотнести количество квартир с количеством семей, то в Москве их все еще не хватает. Доступность жилья все еще низкая: в России только 35% граждан могут купить жилье с помощью сбережений и ипотеки, а в Москве, например, только 18%. В потребительских предпочтениях цена продолжает превалировать над качеством. Да, появляются группы спроса на качество, но это все еще меньшинство.

Тенденция к снижению ввода ИЖС устойчива: от 48% в 2009 году до 40% в 2016-м. Массовой заинтересованности девелоперов в малоэтажных проектах я не вижу. Не думаю, что малоэтажное строительство будет расти. Те, кто уже владеет участками, будут строить, а профессионального девелопмента в этой области вряд ли будет больше. Если на федеральном и муниципальном уровне не будет планомерной политики, то результата не будет. Если градостроительные ограничения будут выставлены, малоэтажная застройка будет развиваться, если не будут выставлены — не будет. В нынешних условиях на гринфилдах по-прежнему будут ставить многоэтажки, а если это будет невыгодно, то ничего не будут строить, а только держать землю.

Даже если считать, что мы прошли стадию массового строительства, то вот какой возникает вопрос: я не знаю, сможем ли мы еще когда-нибудь увидеть такой экономический рост, какой был у нас до 2008 года, когда быстро росли доходы и спрос. Кроме того, не исключено, что все потенциальные возможности для стройки уже использованы: физически дальше расползаться — дорого, тянуть инфраструктуру — сложно.

Вот пример города, где сделано как раз то, что вы, наверное, хотели бы, — Белгород. Субурбия здесь малоэтажная. Губернатор Евгений Савченко добился этого не только потому, что был убежден, что каждая семья должна иметь индивидуальный дом, но и потому, что вовремя начал, до середины 2000-х. Программа была продумана так, чтобы люди действительно строили там дома: были штрафы за неосвоение участков за три года. Город, в свою очередь, помогал протягивать инфраструктуру; это было настоящее партнерство людей и области. Сейчас вокруг Белгорода все застроено индивидуальными домами. Но это уникальный опыт, который, на мой взгляд, сложно повторить. Такие же территории вокруг других городов уже застроены многоэтажками.

   

4

Воображаемый город-сад

Отблески городского уюта, в котором могла бы жить вся Москва

Павел Гнилорыбов

Историк, экскурсовод, ведущий Telegram-канала «Архитектурные излишества»

Генеральный план реконструкции Москвы, 1935

Московские деревни

В пределах МКАД осталось несколько деревень. Спас-Тушино, связанное с именем Лжедмитрия II, уже практически исчезло под напором Красногорска и Павшинской поймы. Село Матвеевское скоро отправится в утиль — там пройдет дублер Кутузовского проспекта. Всего по паре домов осталось в Царицыне и Дьяковском. Но отлично чувствует себя село Троице-Лыково — здесь целых две улицы, церковь с приличной трапезной, козы и живописные виды на Строгино.

В Москве остались и несколько кооперативных поселков: поселок имени Ларина в Лианозове (там возводит свои футуристические башни Тотан Кузембаев) и поселок Сокол, поставленный на охрану еще в советское время. Участок в десять соток стоит больше ста миллионов рублей, но ведь никто в 1920-е годы не предполагал, что спустя сто лет глухая столичная окраина, село Всехсвятское, станет «центром». Весьма дружелюбными кажутся рабочие поселки поздних двадцатых годов: Усачевка, Дангауэровка, Буденновский поселок. Всего их успели соорудить 26. Небольшие, но функциональные квартиры, максимум — район Третьего транспортного кольца. После Второй мировой массово возводили двухэтажные домики в Щукине, на Хорошевском шоссе, в районе Перово. Это жилье считается удобным до сих пор: фонтаны во дворах, квартальная застройка, зелень.

И уж совсем удивительным выглядит микрорайон Курьяново. Здесь для работников аэрационной станции после войны построили несколько десятков коттеджей на два хозяина. Рядом — приусадебный участок и огород. Двухкомнатная квартира площадью 51 квадратный метр здесь стоит около 5 миллионов. До метро «Печатники» — 20 минут на автобусе, а ощущение дачного поселка не покидает и спустя полтора часа. В микрорайоне есть несколько магазинов, старорежимный дом культуры, советского вида почта, кафе. Пожалуй, лучшая черная дыра для путешествий в пространстве находится именно здесь.

История Москвы позволяет с определенным оптимизмом утверждать, что город никогда не смогут причесать под одну гребенку — слишком наша столица разная и упрямая. Тут не действуют рациональные аргументы, в дело вступает метафизика, а одуванчики прорастают сквозь плитку любой толщины.

   

Новые сельские жители привозят город с собой. Владельцы домов не пользуются социальной инфраструктурой района (школа, медицина, магазин, спорт). Контакты с местными жителями сведены к минимуму, поселок бдительно охраняется: это важный критерий его качества. Даже персонал чаще импортируется из города. Новые дачники уж точно не станут избирателями в своем сельском округе, налоги на недвижимость при нашей системе налогообложения скорее обогатят регион, чем муниципалитет. Для муниципалитета такой поселок вместо потенциального блага — состоятельные жители, дорогая недвижимость, налоги — превращается в головную боль: возрастает нагрузка на ветхую инженерную инфраструктуру и дороги.

Вероятно, мы с задержкой на 30–50 лет проходим через те  же этапы формирования потребительского общества, что и США в 1940–1950-х годах или Европа в 1980-х с их влиянием на систему расселения. Вокруг крупных городов в радиусе двух часов езды от города растет субурбия — более или менее беспорядочная частная застройка, куда перебирается состоятельное население в поисках природы и свободы. Тут мы не оригинальны: так же увеличивается парк автомобилей и количество поездок, потребление энергии, уничтожается природный ландшафт. Уникальная особенность российской субурбанизации — ее «дачный» характер. По сути, все пригороды — это второе жилье, и города и их центры не разгружаются, как это было на Западе. Мы строим загородное жилье не вместо городского, а вместе с ним. С формированием давно ожидаемого «среднего класса» с собственностью и гражданскими добродетелями это имеет мало общего. Единственный положительный фактор, который приходит в голову, — активный рынок строительства, подогревающий экономику регионов.

Массовое пригородное жилье не влияет существенно на распределение населения по территории страны, оно все равно остается в пределах агломераций, только увеличивая потребление ресурсов. Пригород — не альтернатива городу, а его распространение на бóльшую территорию. Существенно изменить картину могло бы жилье, не привязанное к крупным городам, а возможно, и к любым городам — индивидуальное жилье в малых городах, не то «крестьянская утопия», не то «дезурбанизм» 1920-х, но в реалиях XXI века.

   

Самый распространенный тип индивидуального дома в российских пригородах и небольших городах — перестроенная дача. Где-то их называют садоводствами, где-то — садами, где-то — дачными обществами. В пространстве, плохо для этого приспособленном, они представляют собой российское воплощение мечты о собственном доме. Многие из обществ самостоятельны: вместо горсовета здесь собрание членов, вместо налогов — взносы, а председатель правления — сразу и мэр, и казначей, и шериф.

Я вырос в районе Калининграда, застроенным централизованно в виде бюджетного «города-сада» в 1930-е, уже в самом конце истории немецкого Кенигсберга. Этот район, не пострадавший во время войны, прекрасно иллюстрирует то, как видели индивидуальную жилую застройку немецкие градостроители. В трех кварталах разместились примерно 50 особняков на одну или несколько семей. Бюджетность застройки состояла в использовании типовых проектов (около семи на район), очень простой архитектуры и дешевых материалов. У каждого дома был свой сад, который в разные периоды истории приспосабливали то под курятник, то под альпийскую горку. Оставаясь пространством очень камерным и индивидуальным, эти кварталы были также непосредственной частью понятной и запланированной городской среды с тротуарами, фонарями, брусчаткой на мостовой, понятной сеткой улиц и трамвайной остановкой вблизи.

Был в моем детстве, прошедшем в 1990-е, и другой кусок индивидуальной жизни. Чтобы добраться туда, нужно было сесть у парка Калинина на заполненный пенсионерами автобус номер четыре и проехать через полгорода до садоводческого общества «Весна», где на классических шести сотках бабушка выращивала огурцы, клубнику и груши, а в небольшом домике пылились старые вещи, в том числе игра «Эрудит» без половины букв.

Революция пригородов

Сады и огороды, землю под которые начали массово раздавать после войны, помогали решить проблему одновременно и с продовольствием, и с досугом, а также предоставляли пространство для более персонализированного образа жизни, чем стандартные квартиры в хрущевках. Несмотря на первоначальные строгие правила, с течением времени дачники смогли довольно широко раздвинуть границы своего частного мира, отвоевав у государства еще при СССР возможность построить дом, окружить его забором и организовать отопление.

В 2000-е ландшафт городских дач стал меняться особенно быстро — помогла «дачная амнистия». Вернувшись в «Весну» несколько лет назад, я с трудом мог найти те шесть соток из детства. Дома стали больше, заборы — выше и неприступнее, появилось много машин и собак. Было очевидно, что инфраструктура этих территорий, выделенных изначально под садоводство и огородничество, к таким изменениям была не готова. Городские дачи превратились во что-то, похожее одновременно на латиноамериканские фавелы и на североамериканские пригороды. В 2006 году на экраны вышел первый российский хоррор «Жесть», действие которого неслучайно разворачивается в дачном обществе: сложно найти среду одновременно и хорошо узнаваемую, и пугающую.

Исследователи говорят о «постсоциалистической революции пригородов», имея в виду, что, несмотря на всю разницу между городами Восточной Европы, все их развитие в течение последних 30 лет можно свести к беспредельному росту пригородов. Российские географы, авторы книги «Между домом и … домом», считают дачи агентом такой субурбанизации в стране.

Привязанность к месту

В современной теории городского планирования пригороды признаны источником чуть ли не всех социальных и экологических проблем. Идеал города будущего — компактный город с многофункциональной застройкой и развитым общественным транспортом. Но, несмотря на все усилия планировщиков и политиков, пригороды продолжают расти. Для многих и многих семей индивидуальный дом остается пределом мечтаний. И калининградские дачи показывают, что даже довольно враждебная среда не всегда этому препятствует. В рамках небольшого исследования весной 2017 года я провел серию интервью с собственниками дачных участков в Калининграде. Мне было важно понять, как формируется их привязанность к месту (place attachment), которую гуманистическая география и психология среды считают одним из важных факторов комфорта и благополучия.

Во-вторых, собственный дом – это ощущение независимости. «Свой дом — своя крепость» верно и по отношению к дачам. Несмотря на внешнюю враждебность среды, респонденты довольно позитивно оценивают уровень безопасности. Многие строили свои дома сами, и это позволило им почувствовать себя более независимыми в принятии решений, чем жители стандартных городских квартир. Британский архитектор Джон Тернер, который в 1960-х исследовал трущобы в Латинской Америке, обращал внимание на то, что люди больше ценят то, что сделали сами. Это верно и для городских дач в Калининграде, многие из которых застыли в разной степени готовности.

Процесс построения сообщества — еще один интересный аспект. Дачные общества, по сути, являются административными анклавами в городской среде, где вместо горсовета — собрание членов, вместо налогов — взносы, а председатель правления — сразу и мэр, и казначей, и шериф. Более прямую демократию в современной России сложно представить. Впрочем, необходимость постоянно договариваться обо всем и со всеми скорее препятствует добрососедским отношениям, чем укрепляет их. Недостаток ресурсов и масштабность вопросов (прокладка дороги и подключение к газу) во многих случаях приводят если не к конфликтам, то к желанию людей самоустраниться от самого процесса. Не помогают этому и несовершенство существующих институтов, и постоянно меняющиеся правила игры, которые устанавливает государство. Похожую картину можно было наблюдать в США в середине XX века — в бедных пригородах одноэтажной Америки, которые девелоперы не обеспечили нужной инфраструктурой.

На памяти живущих сегодня в России поколений индивидуальный семейный дом уходил в прошлое, потом возвращался, а сегодня застыл в неизвестности. Каждый уют был лучше предыдущего, но всегда подразумевался следующий этап, самый лучший — собственный дом. Доберемся ли мы до него?

Все семьи, бывшие частью большого крестьянского перетока из деревни в город, прошли через это: изба, барак, коммуналка, отдельная квартира в многоэтажном доме на окраине. Сегодняшние дедушки и бабушки в 1950–1960-е годы были детьми, школьниками, студентами, вместе с родителями переезжавшими из бараков, деревянных домов-ульев и коммуналок в только что собранные панельные конструкции. Нынешнее старшее поколение в большинстве семей — это люди, у которых одно из важных ранних воспоминаний — уже не война, а вселение в первую отдельную квартиру.

Индустриализация жилья

Начатое Никитой Хрущевым массовое строительство должно было не просто дать советским людям крышу над головой. Оно должно было вытеснить разросшееся за вторую половину 1940-х — начало 1950-х индивидуальное строительство. После войны государству было не до граждан: самостоятельные стройки позволялись и поощрялись, огородничество на загородных шести сотках было введено специальным постановлением Совета министров.

Теперь государство занялось гражданами и решило заменить стихийное обустройство плановой модернизацией. Власти не только создали сотни домостроительных комбинатов по всей стране, но и боролись с индивидуальным строительством административными мерами: запретом его в больших городах и ограничением размеров участков и площади домов по стране в целом. Доля индивидуального строительства в общем вводе жилья сократилась с 53% в 1956 году до 14,5% в 1975-м.

Исправно, вплоть до экономического кризиса середины 1980-х, промышленность выпускала многоэтажные дома, но ощущение незавершенности советской жилищной эпопеи не проходило. Да и количественная проблема не исчезала. Вечно оптимистические планы, как правило, не выполнялись, а нормы, измеряемые в метрах на человека, по мере гуманизации советского государства всё повышались и повышались. Государство само превращало решение проблемы в попытку догнать горизонт.

Перемены, вызванные индустриализацией жилья, были не только количественными, но и качественными — и даже по преимуществу качественными. С одной стороны, отдельная квартира была спасением для миллионов людей. Внимание партии к материальной стороне жизни большинства, а не только элиты, стало позволять людям иногда чувствовать себя довольными потребителями. С другой стороны, были качественные изменения и другого рода: установка на минимальные по размерам и оснащенности квартиры; появление вечной очереди на жилье, ставшей особым социальным явлением; установка на типовые проекты и градостроительная политика, сформировавшая характерное, до боли знакомое нам устройство и облик российских городов; неприятие политическим руководством самостоятельности граждан в вопросах обустройства семейного очага.

Маятник самостроя

В 1986 году на съезде КПСС Михаил Горбачев впервые заговорил о поощрении кооперативного и индивидуального жилья. Принятая в середине 1980-х программа «Жилье 2000» выполнялась плохо. Опора на индивидуальные стройки стала выходом из положения.

Государство слабело, граждане начинали решать свои проблемы сами: самостоятельное строительство быстро росло. Помогала и необязательность регулирования, и предоставленность большинства граждан самим себе. Оппозиция «собственный дом — многоквартирное жилье» стала означать «анархия — автократия». Доля индивидуального жилья увеличивалась все 1990-е и 2000-е годы и, по официальной статистике, выросла по отношению к позднему советскому периоду в четыре раза, достигнув пика в 2009 году.

Показанные тогда почти 48% всего ввода жилья в стране были возвращением к уровню 1940-х — начала 1950-х годов, то есть ко времени до эпохи индустриализации жилья. Вообще доля ввода индивидуального жилья все 2000-е колеблется вокруг 40% и в последние годы несколько снижается (в 2016-м — почти 40%). Оговоримся, что официальная статистика не дает нам полной картины, потому что существует и двойной учет, который практикуют муниципалитеты и регионы ради красивых цифр, и недоучет, связанный с той самой анархией самостроя, показало исследование Александра Павлова с коллегами из фонда «Хамовники».

Государства в жизни и экономике становилось больше — больше строилось многоквартирного многоэтажного жилья. Лучший советский показатель по жилым квадратным метрам — уровень 1987 года — был перекрыт в 2014-м. Но цена этой количественной победы — уничтожившая свободные пространства пригородов многоэтажная, а не малоэтажная субурбанизация российских городов (о ее причинах — в интервью Татьяны Полиди).

Но это не значит, что у граждан нет своих домов и домиков, — есть, и очень много. Больше половины опрошенных говорят социологам, что владеют земельными участками. Исследование центра «Демоскоп», проведенное по заказу Минфина, показало, что у более чем 32% российских домохозяйств есть в собственности помимо основного жилья другая недвижимость: квартира, дом или земельный участок. Это вполне европейский показатель. Достигнут он в основном потому, что миллионы россиян получили земельные участки в собственность в результате дачной амнистии середины 2000-х, а собственность в России в налоговом смысле все еще (хотя налоговая нагрузка растет) не так обременительна, как в Европе.

Несобранный дом

Итак, собственности у россиян много. Вспомним и том, что доля жилья, находящегося в частной собственности в России, невероятно высока, один из самых высоких показателей в мире (более 85%). Россия заполнена квартирами, объектами и участками, которыми кто-то владеет, но наше пространство не выглядит обихоженным и устроенным. Возможно, причина в том, что собственность большинству досталась, а не были приобретена, а также, конечно, и в том, что обживание пространства с пользой происходит в России совсем недавно.

Многоэтажный дом в микрорайоне и собственный дом на собственной земле — два подхода к созданию рукотворного пространства, а потому и общества. На одном полюсе — многоэтажная застройка, плотная населенность, плотное движение, разрозненность сообществ, городское потребление, культура; на другом полюсе — удаленность от центров, низкая этажность, семейственность, малые сообщества, воздух. Так, в принципе, может быть, но у нас в большинстве случаев не так.

На Западе противовесом выступают цена земли и налоговое регулирование: чем ближе к деловому центру города, тем дороже земля и выше плотность застройки; чем дальше от центра, тем, наоборот, ниже этажность. В России, скорее, так: чем активнее государство, тем больше этажей, чем дальше от государства и его регулирования, тем меньше этажей и меньше благообразия. Городские дачи, просто дачи, садовые участки, гаражи, огороды, земли без межевания, дома без технического плана и паспорта, поселки, которых нет на карте, — это живой мир одно- и двухэтажной России, который плохо поддается учету и даже простому наблюдению.

Дом разобран, разбросан по территории, как детали конструктора (ср. понятие «распределенного жилья» в статье Александра Павлова). Есть маленькая ячейка в городе — собственная, но в большом общем доме на муниципальной земле. Есть участок и домик за городом — собственный, но удаленный и не всегда удобный. Национальный дом сегодняшней России – это дорога между квартирой и дачей, между домом в маленьком городе и работой в большом. Само наличие собственности не радует, транспортная доступность становится проблемой, ценность участка как экономического подспорья уходит в прошлое. Жилая площадь, имеющаяся у среднего россиянина, вполне сравнима с европейской в сумме, но она не находится в одном месте, у нее нет облика и красоты. Отвечая на вопрос, какой тип жилья им нравится больше всего, больше половины опрошенных (55%) говорят: отдельный дом, коттедж. Дачные дома у большинства есть, речь идет о чем-то другом, о другом образе жизни. Возможно, имеется в виду как раз подспудное стремление собрать дом в одном месте, сделать его не вторым, не третьим местом обитания, а единственным, единой усадьбой, стоящей к тому же на аккуратном участке в малом, достойном сообществе.

Прийти к такой ситуации совсем без участия государства — на массовом уровне — вряд ли возможно. Государство в своем институциональном мышлении исходит из того, что людям негде жить и их нужно расселять. Отсюда поощрение массового типового строительства, ориентированного на минимальные квартиры даже сегодня, через 30 лет после СССР. Индустриальное строительство не отступило, а цивилизованное малоэтажное — не наступило. Зеленые поля вокруг городов застроены башнями, а не уютными семейными домами, что было бы логично для государства, пропагандирующего «традиционные ценности». Сегодня очевидно разочарование людей в возможности устроить жизнь в собственном доме: спрос на загородную недвижимость падает. Подмосковье заполнено одновременно и непроданными многоквартирными башнями, и заброшенными коттеджными поселками. Противоречие между «анархией самостроя» и «утопией башен» поддерживается и укрепляется.

При огромном количестве частных квартир и домов «дом» российского жителя не собран. Чтобы изменить это, одной только государственной политики — градостроительных предпочтений для малоэтажного жилья и создания инфраструктуры, — конечно, недостаточно. Стремление перестать жить в пробке между квартирой и дачей и «собрать дом» должно стать значимым общественным запросом, но есть ли он — мы наверняка не знаем. В итоге может выясниться, что выходом не обязательно должны быть поля, застроенные коттеджами, — капиталистическая утопия вместо социалистической. Не исключено, что разобранное на части жилье и возможность затеряться где-то между местами пребывания и есть идеальная на сегодня схема жизни, подходящая современным россиянам форма сосуществования с другими гражданами и государством.